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Luces y sombras en la ley de edificación
Ya con anterioridad hemos dedicado nuestra atención al llamado fenómeno de la edificación. Ahora de lo que se trata es de señalar con carácter sumarial los avances y los inconvenientes que tal disposición originan en el ordenamiento español.

José Fernado Merino Merchán
Profesor de Derecho Constitucional
Universidad Rey Juan Carlos, Madrid

Ya con anterioridad hemos dedicado nuestra atención al llamado "fenómeno de la edificación", que fue analizado desde una perspectiva general atendiendo a los contenidos recogidos en el proyecto de Ley, pero felizmente este último se ha convertido en norma positiva desde el pasado día 6 de noviembre en que apareció publicado en el Boletín Oficial del Estado. Por lo tanto, ahora de lo que se trata es de señalar con carácter sumarial los avances y los inconvenientes que tal disposición originan en el ordenamiento español.

Entre los aspectos positivos se encuentra, sin género de dudas, el dato de que por primera vez en nuestro ordenamiento se cuenta con un cuerpo cierto y único que regule todos los aspectos atinentes al denominado proceso de la edificación. Se establece así, por medio de la Ley de Edificación una configuración ordinamental que aglutina en un solo texto las normas del Código Civil y de la Propiedad Horizontal en relación con la defensa de los propietarios y usuarios de las viviendas. La Ley ha ido mucho más lejos de lo que le pedía la Directiva 85/384/CEE de la Unión Europea, porque no sólo atiende al profundo sentido social que tiene una Ley como la aprobada, sino que pretende incorporar valores económicos y culturales que hasta ahora quedaban al margen del fenómeno que comentamos. Incorporándose en este marco, único y estable, no sólo los requisitos técnicos de funcionalidad, estructurales y de habitabilidad necesarios en toda edificación, sino que además se definen uno por uno todos y cada uno de los agentes intervinientes en la edificación (promotor, proyectista, constructor, director de obra y de ejecución de la obra, entidades y laboratorio y suministradores de productos), determinándose su responsabilidad, que siendo solidaria no evita la acción de repetición que quepa entre ellos para exigirse su parte de culpa, sea la responsabilidad decenal, trienal o anual.

Por todo ello, bienvenida sea la Ley de Edificación, al dotarse este sector del ordenamiento de una seguridad jurídica de la que hasta la fecha adolecía, puesto que a partir de la entrada en vigor de la nueva Ley los jueces y tribunales llamados a resolver la multitud de problemas que plantea el fenómeno edificador, tendrán perfectamente definidos los conceptos de promotor y de constructor, de proyectista y director de obra, así como se dispondrá de total claridad de la idea de que los cooperativistas que recogen cantidades adelantadas son también promotores, con todas las consecuencias que este concepto comporta en la nueva Ley. El régimen de aseguramiento concebido en esta última para dar cobertura a los distintos tipos de responsabilidades constituye también un avance considerable.

En definitiva, el nuevo marco de referencia del proceso de la edificación expulsará del mercado inmobiliario a los promotores y constructores poco escrupulosos con los derechos de los ciudadanos que se relacionan, bajo las distintas formas jurídicas existentes, con el derecho a tener una vivienda digna.

El primer inconveniente estriba en que la puesta en marcha de la Ley encarecerá los precios de las viviendas, ya que el coste de los seguros obligatorios de caución acabará repercutiendo en los adquirentes finales de aquéllas, salvo que por vía reglamentaria el Gobierno adopte las medidas que palien este incremento.

Otro factor negativo lo constituye el hecho de que el Gobierno dispone de un plazo demasiado amplio -dos años desde la entrada en vigor de la Ley- para aprobar el Código Técnico de la Edificación, que establecerá las exigencias que deben cumplir los edificios con respecto a su seguridad estructural, en caso de incendio y de habitabilidad. La Ley sin el Código carece de virtualidad real por mucho que en el interim se apliquen las vigentes Normas Básicas de la Edificación -NBE- sobre condiciones técnicas, acústicas, etc.

Ya que la Ley se otorga una "vacanti legis" de seis meses desde su publicación en el BOE, (salvo en materia de reversión, que entrará en vigor el día siguiente al de dicha publicación), hubiera sido más correcto otorgar este mismo plazo de seis meses para la aprobación del Código Técnico de la Edificación. En otro caso, se van a producir desajustes en la aplicación de la Ley que en nada favorecerán al normal desenvolvimiento de los agentes intervinientes en el proceso constructivo.

Grave defecto de la Ley de Edificación es el no haber recogido la institución arbitral como medio fácil y sencillo parra resolver los conflictos que de continuo se presentan en este campo del Derecho que afectan a millones de personas. De todos es conocido que el "fenómeno inmobiliario" en sus distintas facetas es un semillero de problemas jurídicos y de reclamaciones judiciales, en lo que ello implica de coste de tiempo y de dinero. A pesar de todo ello, el legislador ha dejado escapar una gran ocasión para instituir el arbitraje en cuanto que "equivalente jurisdiccional" (STC 62/1991, 43/1988, entre otras) para que las partes en conflicto opten por esa vía en sustitución de los jueces y tribunales.

Es cierto que la sumisión a arbitraje es siempre posible, aún cuando el legislador guarde silencio al respecto, con tal de que no recaiga el convenio arbitral sobre alguna de las materias comprendidas en el artículo 2 de la Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje (cuestiones excluidas del arbitraje). Pero no es menos verdad que aquí el recurso al arbitraje hubiera podido tener efectos didácticos o pedagógicos para los destinatarios de la norma, máxime cuando, como ocurre en esta ocasión, esos son usuarios, profesionales y/o entidades mercantiles (así se ha procedido en materia de consumo, seguros, transportes, propiedad intelectual, telecomunicaciones, etc.).

En todo caso, debe quedar claro -al menos desde nuestro punto de vista- que la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación -lo que es distinto a la eventual responsabilidad contractual- frente a los propietarios y terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos durante diez años (vicios ruinógenos), tres años (incumplimiento de los requisitos de habitabilidad) y anual (por defectos de terminación o acabados), no es en sí misma arbitrable por ser una responsabilidad de configuración legal de derecho necesario, y por tanto, indisponible. Si bien sí puede ser objeto de arbitraje la cuantía indemnizatoria derivada del ejercicio de esa responsabilidad.

Pero, con todo, donde la Ley de Ordenación de la Edificación proyecta su sombra más amenazante es en lo atinente a la reversión. En primer término, es recusable, desde la perspectiva de la técnica legislativa, el utilizar la Ley que comentamos para regular un aspecto tan esencial de la expropiación como es la reversión. El ámbito de la Ley y sus modificaciones posteriores debe regirse por el principio de su especialidad material. Este debiera ser un criterio de obligado cumplimiento para todo legislador en cualquier tiempo y bajo cualquier circunstancia normal. Pero desde algún tiempo, el legislador español no atiende a este principio básico que debe inspirar la actividad legislativa del Parlamento para no socavar la seguridad jurídica del ordenamiento en su conjunto, y aprovecha la oportunidad que le brindan determinadas normas que cuentan con apoyo parlamentario suficiente para introducir modificaciones en disposiciones con las que no guardan conexión natural. Este es el caso que aquí se comenta.

Es posible que el régimen expropiatorio se halle necesitado de alguna reforma dada la fecha de la Ley especial (16 de diciembre de 1954), y la abundante jurisprudencia recaída desde entonces sobre la misma, a la que no ha sido ajena la del propio Tribunal Constitucional. Aunque, todo hay que decirlo, en términos generales, ha sido una Ley dotada de unas garantías que estaban muy por encima del momento político en que se dictó y adobada de una impecable técnica en su concepción. Por eso, no puede ser sino criticable el regular de nueva planta el derecho de reversión recogido en los artículos 54 y 55 de la LEF en la disposición adicional quinta de la Ley de Edificación. Parece como si el legislador entrase de puntillas y sin llamar la atención en un marco que no es el apropiado para regular de nuevo todo el derecho de reversión.

El nuevo régimen de la reversión concebido en esa disposición adicional quinta, es francamente regresivo para las garantías de los expropiados, que además podrán ver eliminado su derecho de reversión en los casos siguientes:

a) Cuando simultáneamente a la desafectación del fin que justificó la expropiación se acuerde justificadamente una nueva afectación a otro fin que haya sido declarado de utilidad pública o interés social. En este supuesto la Administración dará publicidad a la sustitución, pudiendo el primitivo dueño o sus causahabientes alegar cuanto estimen oportuno en defensa de sus derechos a la reversión, si consideran que no concurren los requisitos exigidos por la Ley, así como solicitar la actualización del justiprecio si no se hubiera ejecutado la obra o establecido el servicio inicialmente previstos.

b) Cuando la afectación al fin que justificó la expropiación o a otro declarado de utilidad pública o interés social se prolongue durante diez años desde la terminación de la obra o el establecimiento del servicio.

La utilización "oportunista" de la Ley de Edificación para configurar un nuevo derecho de reversión "disminuido" es patente, ya que, es el único aspecto de esa nueva Ley que entra en vigor al día siguiente de su publicación. Parece como si existiera urgencia en dar apariencia legal a asuntos como el "Caso Chamartín" y similares tan extendidos por la geografía española.

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